Ratgeber für Vermieter · Heizkostenverordnung
Bis 31.12.2026 müssen Ihre Zähler fernablesbar sein.
Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder getauscht sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Danach dürfen Ihre Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2). Die monatliche Verbrauchsinformation ist schon seit dem 01.01.2022 Pflicht, sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind (§ 6a Abs. 1 Nr. 2). Hier steht, was gilt, was es kostet und wie Sie es ohne Messdienstvertrag lösen.
Kostenlos und unverbindlich. Antwort in der Regel am selben Werktag.
Die Pflicht
Was die Heizkostenverordnung verlangt.
- Fernablesbar seit Dezember 2021. Zähler und Heizkostenverteiler, die nach dem 01.12.2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein und Datenschutz nach dem Stand der Technik gewährleisten (§ 5 Abs. 2).
- Bestand bis 31.12.2026. Nicht fernablesbare Geräte, eingebaut bis zum 01.12.2021, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden; Ausnahmen nur bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte (§ 5 Abs. 3). Bereits fernablesbare Geräte, eingebaut bis zum 01.12.2022, müssen Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway-Anbindung erst nach dem 31.12.2031 erfüllen (§ 5 Abs. 4).
- Interoperabel. Fernablesbare Geräte müssen mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten, einschließlich ihrer Schnittstellen (§ 5 Abs. 5). Sie sind also nicht an einen Messdienst gebunden.
- Monatliche Verbrauchsinformation. Sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind, bekommt jeder Nutzer monatlich seinen Verbrauch in Kilowattstunden, den Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahresmonat und den Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 1 und 2).
- Gilt für Gebäude mit zentraler Heizung ab zwei Nutzern, vom Haus mit zwei Wohnungen bis zur Hausverwaltung mit 200. Ausnahme: Bewohnt der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst, dürfen Vermieter und Mieter Abweichendes vereinbaren (§ 2 HeizkostenV). Ausgenommen sind unter anderem Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime, Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je Quadratmeter und Jahr und Räume, in denen die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, also nicht binnen zehn Jahren durch Einsparungen gedeckt (§ 11 HeizkostenV).
Folgen
Was passiert, wenn die Frist verstreicht.
- Kürzungsrecht 3 %. Zwei Verstöße zählen: Die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung fehlt, oder die Verbrauchsinformation nach § 6a fehlt oder ist unvollständig. Jeder der beiden Verstöße berechtigt die Mieter, ihren Anteil um 3 % zu kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3). Beispiel: 20 Wohnungen mit je 1.500 € Heizkosten, rund 900 € im Jahr.
- Streit bei der Abrechnung. Eine Abrechnung ohne die vorgeschriebenen Angaben ist angreifbar. Fehlen vorgeschriebene Angaben, können Mieter kürzen; bei formellen Mängeln der Abrechnung wird eine Nachforderung nicht fällig.
- Messdienstverträge laufen lange. Gerätemietverträge großer Messdienste laufen oft zehn Jahre (z. B. Techem-AGB 04/2025).
Der Weg
So erfüllen Sie die Pflicht ohne Messdienstvertrag.
Ihr Fachbetrieb setzt Funkzähler, ein kleines Gerät im Heizungskeller liest sie aus, und das MessNode Cockpit erstellt die monatliche Verbrauchsinformation und die Heizkostenabrechnung. Die Zähler gehören Ihnen oder werden über Ihren Fachbetrieb gemietet. Sie bleiben Herr Ihrer Daten; sie liegen auf Servern in Deutschland.
- Bestand aufnehmen. Welche Zähler hängen wo, welche sind schon fernablesbar (Funk, wM-Bus), welche nicht.
- Zähler setzen. Funkzähler nach Stand der Technik, interoperabel (OMS) und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar (§ 5 Abs. 2 und 5 HeizkostenV). Mietempfehlung je Jahr, netto: Heizkostenverteiler 8 €, Wasserzähler 16 €, Wärmezähler 65 €. Die Miete ist auf die Mieter umlegbar (§ 7 Abs. 2), wenn Sie die Anmietung vorher mit den Kosten ankündigen und nicht die Mehrheit der Mieter binnen eines Monats nach Zugang widerspricht (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).
- Anschließen. MessNode Edge im Keller empfängt die Funkzähler, auch verschlüsselt; Strom und Netz genügen.
- Abrechnen. Das Cockpit erstellt monatlich die Verbrauchsinformation je Wohnung und einmal im Jahr die Heizkostenabrechnung, tagesgenau beim Mieterwechsel. Mieter sehen ihre Werte über einen Link ohne Kennwort.
Das Cockpit bekommen Sie über Ihren Fachbetrieb. Die Überwachung der Zentralheizung ist nach einem Rechtsgutachten für dena/KEDi (2025) als Betriebskosten umlegbar, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 2 Nr. 4a BetrKV); gerichtlich geklärt ist das nicht. Haben Sie keinen Fachbetrieb, richten wir es für Unternehmen und Hausverwaltungen selbst ein.
Häufige Fragen
Was Vermieter uns fragen.
Ihre Frage ist nicht dabei? Schreiben Sie uns oder rufen Sie an.
Meine Zähler sind von 2019 und funken schon. Bin ich fertig?
Fernablesbar ja: Interoperabilität und Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway verlangt die Verordnung für Ihre Geräte erst nach dem 31.12.2031 (§ 5 Abs. 4). Die monatliche Information (§ 6a) schulden Sie aber schon jetzt. Fehlt sie, dürfen Ihre Mieter ihren Anteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3).
Muss ich einen Messdienst beauftragen?
Nein. Die Verordnung verlangt fernablesbare, interoperable Geräte und die Informationen an die Nutzer, nicht einen bestimmten Dienstleister. Ihr Fachbetrieb und das Cockpit erfüllen beides.
Was ist mit Datenschutz?
Verbrauchsdaten je Wohnung sind personenbezogen. Die Verordnung verlangt Datenschutz nach dem Stand der Technik (§ 5 Abs. 2); im Cockpit liegen die Daten auf Servern in Deutschland, Mieter sehen nur die eigene Wohnung, und Sie bleiben Herr der Daten.
Gilt das auch für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Die Pflicht zur Ausstattung ja. Das Kürzungsrecht gilt im Verhältnis Eigentümer zur Gemeinschaft nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4); vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, gilt es gegenüber seinem Mieter.
Was kostet das?
Zähler nach Bestand, das Cockpit im Abrechnen-Paket nach unserer Preisempfehlung 14,90 € netto je Objekt und Monat, zwei Wohnungen inklusive, jede weitere 4 € netto. Genaues sagt Ihnen Ihr Fachbetrieb oder wir im Erstgespräch.
Quellen
Woher die Angaben stammen.
Stand 16.10.2026. Gesetze ändern sich; wir prüfen diese Seite bei jeder Änderung und nennen das Datum.
- Heizkostenverordnung § 2 (Vorrang), § 4 (Mitteilung bei Gerätemiete), § 5 (Ausstattung), § 6a (Verbrauchsinformationen), § 7 (Kosten), § 11 (Ausnahmen), § 12 (Kürzungsrecht)
- Rechtsgutachten zur Umlagefähigkeit digitaler Heizungsüberwachung, IVV im Auftrag von dena/KEDi, 2025
- Techem, Allgemeine Geschäftsbedingungen, Stand 04/2025 (Laufzeit der Gerätemiete)
- Mietempfehlungen für Zähler: MessNode-Preisliste, Stand 12.10.2026
Bis zur Frist sind es wenige Wochen. Reden wir über Ihr Objekt.
Schreiben Sie uns Ort, Zahl der Wohnungen und was heute an Zählern hängt. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen, was fehlt und was es kostet. Antwort in der Regel am selben Werktag.
- kontakt@messnode.de
- Telefon
- +49 176 30539753
- Ansprechpartner
- Michael Eberhardt